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Nos referimos en este artículo a los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda suscritos a partir de la entrada en vigor de la Ley 29/94, esto es, a partir del 1 de enero de 1.995.

El artículo 32 de la Ley 29/94, de Arrendamientos Urbanos, establece que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. La cesión o el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al propietario en el plazo de un mes. Quiere ello decir que deberá ser notificado de forma que quede constancia de la fecha en que se ha practicado la notificación y la persona que la ha recibido. La forma más usual es mediante el envío de un burofax.

El propietario no puede oponerse ni tiene que dar su consentimiento, salvo que en el contrato de arrendamiento se prohíba expresamente la cesión del contrato o se condicione a su consentimiento.  Ello es así por la razón de que el arrendamiento para uso distinto al de vivienda se rige fundamentalmente por la voluntad de las partes expresada en el contrato, en su defecto por la ley 29/94 y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil. Si nada se dispone en el contrato, el arrendatario podrá ceder  el contrato de arrendamiento libremente.

El propietario tiene derecho, en cambio, a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada. En el caso de que no le notifique la cesión o el subarriendo, el propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento.

En resumen, si nada se dice en el contrato de arrendamiento, el arrendatario podrá cederlo o subarrendar la finca a un tercero, notificándolo al propietario de forma fehaciente en el plazo de un mes. Sólo en el caso de que se prohíba expresamente o se condicione su validez a la autorización por parte del propietario, se ha de recabar el consentimiento de éste. Si se cede un contrato de arrendamiento o se subarrienda la finca, sin la autorización del propietario cuando es preceptiva, se considera nulo el negocio de cesión, y no produce efectos con respecto al propietario, que podrá instar su resolución judicialmente.

 

 

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