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Una de las preocupaciones de los propietarios que arriendan una vivienda, es el tiempo que tardarán en recuperar la posesión de la finca arrendada en caso de impago de las rentas. Con frecuencia, se trata de viviendas gravadas con un préstamo hipotecario, y se da la circunstancia de que cuando el inquilino deja de pagar la renta convenida, también deja de abonar los suministros. En esa tesitura, el arrendador se encuentra con una deuda impagada creciente, sin la posesión de la finca arrendada, con la obligación de pagar además los vencimientos del préstamo hipotecario y la posibilidad de que además tenga que hacer frente a deudas originadas por el consumo de suministros de su arrendatario.

Con los suministros pueden suceder tres cosas diferentes:

  • Si se ha hecho el cambio de titularidad a favor del arrendatario, es éste el obligado al pago, y en caso de impago la compañía suministradora se dirigirá contra éste, y no contra el propietario.
  • Si se ha cambiado únicamente la cuenta contra la que se giran los recibos de los suministros, la compañía exigirá el pago al propietario de la finca arrendada y titular del contrato.
  • Una tercera posibilidad es que los recibos se giren contra la cuenta del propietario de la vivienda y titular del contrato de suministro, y que después éste le exija el pago al arrendatario.

En los dos últimos supuestos, el arrendador se encuentra en la lamentable situación de estar pagando los suministros y que el arrendatario, al ser requerido, no se los abona. En ese caso, lo que no debe hacer es dar de baja el contrato de suministro. Es decir, cortar la luz o el agua. Si lo hiciera, el arrendador puede incurrir en un delito de coacciones. Hay otras soluciones, y los problemas derivados de que sea la compañía la que corte el suministro por impago a la hora de volver a contratar, tienen arreglo después del lanzamiento.

Pues bien, volviendo al título de este artículo, ¿cuándo recuperaré mi vivienda cedida en arrendamiento? Dependiendo del partido judicial y del juzgado, puede tardar de cinco  a nueve meses aproximadamente. Por esa razón, cuando el arrendatario deja de pagar la renta convenida es conveniente actuar sin dilación y no demorar la presentación de la demanda de desahucio. Es mejor negociar con el arrendatario el pago de las rentas debidas o la resolución del contrato de arrendamiento con la demanda presentada, y no dilatar su presentación, dado que con frecuencia el arrendatario que no paga su renta suele dilatar el pago con excusas vagas y promesas de pronto pago, que no suelen cumplirse.

Una vez presentada la demanda en la que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el letrado de la administración de justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En el requerimiento de pago al demandado se le  informará de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En caso de que la Administración competente apreciase indicios de la existencia de dicha situación, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los Servicios Sociales a los que puede acudir el ciudadano.

Es decir, que si el juzgado aprecia la existencia de una posible situación de vulnerabilidad, como por ejemplo que la vivienda cuya posesión se pretenda recuperar sea la vivienda habitual de menores de edad, la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la suspensión del proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial, o de dos meses si el demandante es una persona jurídica.

Esta última modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil retrasará el desahucio del arrendatario que no paga la renta en esos supuestos de vulnerabilidad, pues introduce un plazo de suspensión del procedimiento. Se pretende con esta medida que estas situaciones de vulnerabilidad tengan una solución satisfactoria en esos caso en que por ejemplo, hay menores de edad que quedarían en situación de desamparo si se procede al lanzamiento sin más de los arrendatarios.  Si se dota de recursos suficientes a las administraciones, concretamente los servicios sociales de los municipios y de las comunidades autónomas, algo se podrá hacer. En caso contrario, constituirá una dilación injustificada más del procedimiento de desahucio.

En este sentido, el artículo 11 de la Ley de Protección jurídica del menor establece que las Administraciones Públicas facilitarán a los menores la asistencia adecuada para el ejercicio de sus derechos, incluyendo los recursos de apoyo que precisen. Establece además que las Administraciones Públicas deberán tener en cuenta las necesidades de los menores al ejercer sus competencias, entre otras, y especialmente en materia de control sobre vivienda, educación, sanidad y servicios sociales. En el párrafo segundo de este artículo se sienta como principio rector  de la actuación de los poderes públicos en relación con los menores, la supremacía de su superior interés.

Es pues, el desahucio un procedimiento judicial que se ha pretendido rápido y ágil (desahucio exprés), pero que se ha quedado en lento. Influyen en ello problemas de sobrecarga de trabajo de los juzgados de primera instancia y de falta de medios materiales. Además, qué solución tiene el problema cuando también concurren situaciones de vulnerabilidad. Cómo equilibrar el derecho del propietario a recuperar las rentas debidas y la posesión de la finca con el derecho de, por ejemplo, los menores que se ven privados de su hogar familiar.

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