Establece el artículo 36.1 de la Ley 29/1994,. de Arrendamientos Urbanos, que «a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda». Durante los tres primeros años de contrato, la fianza no está sujeta a actualización, pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga».
El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Ahora bien, cuál es el propósito de la fianza. Sucede con cierta frecuencia en la práctica que el arrendatario no paga el último mes de renta con el pretexto de que el dinero entregado en concepto de fianza es suyo, y con anterioridad a la expiración del contrato, imputa la fianza al pago de esa mensualidad. Lo que de hecho ocurre en estos casos es que se deja al arrendador sin la garantía de que el arrendatario entregue la vivienda o local objeto de arrendamiento en buen estado. Pierde también la garantía de que se le abonen los suministros que se hayan devengado durante los últimos meses de contrato y que se facturen una vez haya terminado éste. La fianza, pues, tiene como fin servir de garantía del buen estado de la finca arrendada y del pago de los suministros.
Hay que tener en cuenta que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Es decir, y a título ilustrativo, reponer un pomo de una puerta o un grifo porque se ha estropeado incumbe al arrendatario. Si el arrendatario, a la conclusión del contrato, entrega las llaves de la vivienda con la manilla de la puerta rota o el grifo se ha roto y pierde agua, el arrendador puede proceder a hacer esas reparaciones con el dinero entregado como fianza, debiendo entregar el saldo restante al arrendatario.
Por el contrario, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, por ser él mismo el responsable o por serlo alguna de las personas que con él convivan. A título ilustrativo, si la puerta de entrada de la vivienda está en tan mal estado que hay que cambiarla, es el arrendador el que está obligado a hacer la reparación, porque es necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
Si la vivienda o local se entregan en perfectas condiciones, el arrendador debe restituir el importe de la fianza al arrendatario. Es importante que en la entrega de llaves se redacte un documento en el que las partes dejen constancia del estado en que se encuentra la vivienda o local. De este modo, el arrendatario que considere que el arrendador de forma infundada pretende quedarse con la fianza con el pretexto de que existen desperfectos, tiene un medio para acreditar judicialmente que la vivienda se entregó en buen estado de conservación.