Me ocupo en este artículo de un tema de gran actualidad, como es la reclamación de los gastos de constitución del préstamo hipotecario. En este sentido, hay que decir que se trata de uno los frentes que las entidades financieras tienen abiertos con sus prestatarios, sus clientes.
Hay que decir que el fundamento de la reclamación de estos gastos es diferente al de la conocida como cláusula suelo. Las demandas de nulidad de esta cláusula están fundamentadas en la falta de transparencia y de información suficiente al prestatario. Se establece, de un lado, un control de inclusión, de forma que la estipulación de limitación a la baja del tipo de interés debe ser redactada con claridad y sencillez, deben ser legibles y accesibles, no deben atentar contra la buena fe ni alterar el justo equilibrio de las obligaciones y los derechos de las partes. De otro lado, respecto del control de transparencia, el Tribunal Supremo ha resuelto que dicho control tiene por objeto que el prestatario conozca y comprenda «las consecuencias jurídicas que, de acuerdo con el producto o servicio ofertado, resulten a su cargo, tanto respecto de la onerosidad o sacrificio patrimonial que realmente supone para el consumidor el contrato celebrado, como de la posición jurídica que realmente asumen en los aspectos básicos que se deriven del objeto y de la ejecución del contrato” (STS 8/9/14). Es decir, debe saber con precisión cómo juega la cláusula suelo en la ejecución del contrato, y que si el índice de referencia del préstamo hipotecario baja por debajo del límite de la cláusula suelo, no se beneficiará de la bajada de tipos.
La cláusula de gastos a cargo del prestatario
El fundamento de las demandas que reclaman la nulidad de esta estipulación es la vulneración Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios tanto por el desequilibrio entre las partes como por cuanto que, entre otras cosas, impone a los prestatarios el pago de los gastos de documentación y tramitación que, por ley, corresponden a la entidad financiera. Entre estos gastos tenemos los aranceles notariales y registrales y los gastos de gestión.
Esta estipulación carga en exclusiva sobre el prestatario los gastos de constitución del préstamo hipotecario. Es además impuesta al prestatario, que no tiene opción de negociarla con la entidad bancaria y que altera el justo equilibrio entre las prestaciones de una y otra parte, en detrimento de su posición.
Otras cláusulas abusivas
Comisión de apertura, que impone al prestatario el abono de cantidades desde 0.5 al 2% del capital prestado, y que no se corresponden a servicio o gasto real alguno. La entidad financiera no ha tenido que hacer frente a ningún gasto para la concesión del préstamo hipotecario. Tampoco ha prestado ningún servicio al prestatario, ni éste lo ha solicitado, y sin embargo el banco cobra una jugosa comisión.
Gastos, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, en particular los honorarios de Letrado y Procurador de que se valga la entidad financiera.
La imputación de estos gastos a la parte prestataria no sólo supone la infracción de normas procesales de orden público, ya que las costas procesales están reguladas en los artículos 394 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino que también introduce un evidente desequilibrio en la posición de las partes, al hacer recaer a todo trance las consecuencias de un proceso sobre una de ellas, sin tener en cuenta ni la procedencia legal de la reclamación o de la oposición a la reclamación, ni las facultades de moderación que la ley reconoce al Tribunal cuando aprecie serias dudas de hecho o de derecho.