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El Tribunal Supremo analiza si es abusivo un pacto de exclusividad inserto en un contrato de mediación inmobiliaria, habiéndose probado que la gestión del mediador fue determinante en la puesta en contacto de las partes de la compraventa celebrada posteriormente.


Un propietario de una vivienda y una agencia inmobiliaria suscribieron un contrato de mediación inmobiliaria, en la que se contenía un pacto de exclusividad durante un periodo de 6 meses prorrogables, y una cláusula penalpor la que el propietario debería abonar a la mediadora los honorarios pactados en caso de que vendiera –por su cuenta, o mediante tercero- la finca incumpliendo dicho pacto.

El inmueble fue vendido a un comprador que consultó la descripción publicitada en internet por la agencia tras ver el cartel de venta –instalado por la misma-, pero que no acudió a la agencia. El propietario se negó a abonar los honorarios, aunque sí que le reconoció su buen trabajo y le ofreció una cantidad por las visitas realizadas.

La agencia demandó al propietario por vulneración del pacto de exclusiva, reclamando los honorarios contenidos en la cláusula penal. El propietario demandado rechazó esa pretensión argumentando la nulidad del pacto de exclusividad por su condición de abusivo.

El Juzgado de Primera Instancia estimó la nulidad de la cláusula de exclusividad, sin posibilidad de integración (art. 85.6 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los consumidores y Usuarios).

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de la agencia, acogiendo el criterio de diversas Audiencias de que el pacto de exclusiva no es abusivo, porque:

  • no supone un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes, y
  • no impide que el propietario venda su finca sin apoyo del profesional, sino que se incorpora una compensación a su favor, si la venta se hace en el periodo de vinculación en el que se desarrolla su actividad profesional –generadora de gastos y esfuerzo-.

El propietario demandado recurre en casación ante el Tribunal Supremo, por infracción de la LGDCU art.80 y 85.6. El Tribunal confirma la sentencia de la AP y considera que la exclusividad pactada no es abusiva, declarando con respecto a:

  • art.80 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los consumidores y Usuarios , que la redacción es clara, sencilla y comprensible, y con un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, que eran para la mediadora una intensa actividad con el fin de facilitar la venta, y para el propietario el respeto a la exclusiva de 6 meses; y
  • art.85.6 del Texto Refundido de la Ley General de Defensa de los consumidores y Usuario, que la cláusula penal no imponía al propietario una indemnización desproporcionadamente alta, repitiendo la argumentación de la sentencia de la Audiencia Provincial y resaltando que se había probado el beneficio del propietario derivado de la actuación del mediador.​
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