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La Dirección General de Tributos, en su consulta de 11 de diciembre de 2018 se pronuncia acerca del tratamiento fiscal en el IRPF del arrendador de las cantidades que perciba en concepto de renta mensual, así como de la opción de compra.


En un arrendamiento con opción de compra, ante las dudas del tratamiento fiscal en el IRPF de las cantidades que percibe el arrendador en concepto de renta mensual, y otras en relación con la opción de compra, se eleva consulta a la DGT quien, dando por supuesto que el arrendamiento no constituye una actividad económica, entiende que:

1. Las rentas percibidas por el arrendador por el arrendamiento de la vivienda, tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario (LIRPF art.22.1).

2. En relación a la constitución de la opción de compra a favor del arrendatario y a la posterior transmisión del inmueble, al no realizarse dentro del ejercicio de una actividad económica, dan lugar a dos alteraciones patrimoniales diferenciadas (LIRPF art.33.1). Así:

a) La concesión de la opción de compra produce en el concedente una ganancia de patrimonio que nace en el momento de dicha concesión y que al no derivar de una transmisión, se clasifica como renta general a efectos del cálculo del IRPR (LIRPF art.45).

La imputación de la ganancia debe efectuarse en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre la vivienda.

b) Si posteriormente se ejercita la opción de compra, la transmisión del inmueble por el arrendador ocasiona una nueva alteración patrimonial. En este caso, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre el inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento hasta el ejercicio de opción de compra deben descontarse, si así se tuviera pactado, del precio total convenido por la transmisión de la vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituyen un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.

La imputación de la ganancia o pérdida patrimonial debe efectuarse en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y debe integrarse en la base imponible del ahorro.

En ambos casos, el importe viene determinado por el valor efectivamente satisfecho siempre que no sea inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalece este. De este valor, deben deducirse los gastos y tributos inherentes a la operación que hayan sido satisfechos por el concedente. 

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