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La cesión del contrato de arrendamiento supone la transmisión por el arrendatario (cedente) de su posición contractual íntegra a un tercero (cesionario), quien, como consecuencia de ello, lo sustituye en el contrato con todos los derechos y obligaciones inherentes al mismo.


Salvo pacto en contrario, el arrendatario puede ceder el contrato de arrendamiento sin el consentimiento del arrendador siempre que se cumplan dos requisitos:

a) Es necesario que en el inmueble arrendado se ejerza una actividad empresarial o profesional, pero no se exige, sin embargo, que junto con el inmueble se ceda también la actividad, ni que esta comporte un contacto directo con el público o con los consumidores o usuarios.

b) La cesión del contrato se ha de notificar al arrendador:

– de forma fehaciente, es decir por vía notarial o mediante burofax con certificado de texto y acuse de recibo. Se ha de entender fehacientemente notificada la cesión si el arrendador comparece y firma a tales efectos el documento -público o privado- en que se formaliza la cesión; y

– en el plazo máximo de un mes desde que la cesión se hubiera producido.

En cuanto a su contenido, en la notificación se ha de indicar la fecha en que la cesión se ha concertado y es eficaz, y los datos de identificación del cesionario -nombre, apellidos o razón social, domicilio y NIF-. No es preciso que en ella​ se incluya el precio de la cesión, salvo cuando en el contrato de arrendamiento exista un pacto en virtud del cual el arrendador tiene derecho a participar en un porcentaje determinado del mismo.

Es importante que en la notificación conste la fecha de eficacia de la cesión del contrato, pues a partir de dicha fecha el arrendador puede elevar la renta.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no indica quién está obligado a realizar la notificación, por lo que la misma puede realizarla el arrendatario cedente, el cesionario o, incluso, un tercero.

La Audiencia Provincial de Alicante, mediante sentencia de 5 de junio de 2019, desestima el recurso de apelación interpuesto por el propietario de un local contra la sentencia de primera instancia que desestimó su demanda de resolución del contrato de arrendamiento por subarriendo inconsentido.

La primera instancia consideró  que el contrato suscrito por el arrendatario con un tercero para prestar servicios profesionales de masajes durante un período de 3 meses, es una  colaboración profesional con la actividad de peluquería y estética  ejercida por el mismo en el local.

Por su parte,  para la Audiencia Provincial no existe una prueba clara y evidente de que se trate un subarriendo en sentido estricto, pues ello requeriría que el tercero hubiese sustituido al arrendatario, aunque fuese de manera parcial, y le hubiese dejado todas o parte de las facultades​ posesorias sobre el local y el destino del negocio.  En este caso,  la presencia de un tercero en el local para prestar un servicio de masajes,  es una actividad complementaria a la de peluquería y estética que ya se venía desarrollando en el mismo y que explota y gestiona directamente el arrendatario.

El funcionamiento de este otro negocio no implica la efectiva cesión posesoria al tercero más allá de lo consentido en el contrato de arrendamiento,  no desnaturaliza el objeto del mismo, ni altera su  actividad económica en atención a las características y condiciones del local, toda vez que no se ha probado nada sobre el espacio de mismo que ocupa.

Concluye con la necesidad de interpretar las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de acuerdo con la realidad social actual, a fin de favorecer la actividad comercial. De esta forma, la prestación de servicios que complementen los inicialmente previstos serían admisibles siempre que no  lleguen a desnaturalizar el objeto y el carácter del arrendamiento alterando la vida económica del negocio por no ser proporcionados a su resultado. En  su caso, el  demandante debería  demostrar que se ha producido la sustitución subjetiva en el uso total o parcial del espacio arrendado.

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