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Arrendamiento de locales de negocio: moratoria en el pago del alquiler

Con efectos desde 23-4-2020, se establece la posibilidad de solicitar una moratoria obligatoria para el pago del alquiler de los locales de negocio afectos a la actividad económica de autónomos y pymes, bajo determinadas circunstancias, o la posibilidad de llegar, de forma consensuada entre las partes, a un acuerdo de aplazamiento con ciertas facultades sobre la fianza.


Con estas medidas, en consonancia con las establecidas previamente para el arrendamiento de vivienda (RDL 11/2020), se pretende abordar las dificultades económicas en que pueden verse estas empresas durante la crisis sanitaria ocasionada por la COVID-19.

A estos efectos se establecen los siguientes requisitos y procedimientos:

Arrendatarios

Pueden solicitar la moratoria en el pago o llegar a un acuerdo de aplazamiento de las rentas los autónomos y pymes:

•  Que sean arrendatarios de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 Ley de Arrendamientos Urbanos) o industria.

•  Cuando su actividad haya quedado suspendida como consecuencia del estado de alarma.

Esta circunstancia ha de acreditarse al arrendador mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente autonómico, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

•  Cuando, aun sin suspender la actividad, su facturación se haya visto reducida en, al menos, un 75%, en el mes natural anterior a la solicitud del aplazamiento, por referencia a la facturación media mensual de ese trimestre en el año anterior.

La reducción debe acreditarse con la presentación por el arrendatario de una declaración responsable con base en la información contable y de ingresos y de requerirlo el arrendador, mostrándole sus libros contables.

Adicionalmente, se exigen los siguientes requisitos a los arrendatarios:

•  A los autónomos, que estuvieran afiliados y en situación de alta en el RETA, en el régimen especial de la seguridad social de los trabajadores del mar, o en una de las mutualidades sustitutorias del RETA, con fecha 14-3-2020.

•  A las pymes que no se superen los límites siguientes límites (art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital):

– que el total de las partidas del activo no supere los 4.000.000 euros;

– que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8.000.000 de euros; o

– que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.

No obstante, los arrendatarios que se beneficien de la moratoria sin reunir estos requisitos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, al margen de otro tipo de responsabilidades por su conducta.

Arrendadores

Siempre que no se hubiera llegado a un acuerdo previo entre las partes, están obligados a aceptar la moratoria los arrendadores que sean:

•  Empresas o entidades públicas de vivienda.

•  Grandes tenedores, es decir, personas físicas o jurídicas titulares:

– de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros; o

– de una superficie construida de más de 1.500 m2.

Por otra parte cuando los arrendadores no estén en las circunstancias anteriores, las partes pueden llegar a un acuerdo de aplazamiento temporal y extraordinario.

Procedimiento

a) El procedimiento que ha de seguirse para la moratoria en el pago es el siguiente:

•  La moratoria puede solicitarse por el arrendatario, siempre que no se hubiera llegado ya a otro acuerdo entre las partes.

• Puede solicitarse hasta el 23-5-2020 y se aplicará, de forma automática, durante el tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas.

Si, por la situación económica del arrendatario, fuera preciso continuar con la moratoria, esta puede prorrogarse, una a una, durante las mensualidades siguientes hasta un máximo de 4.

•  Una vez solicitada la moratoria, el aplazamiento se aplica a partir de la siguiente mensualidad de renta.

•  Las rentas se aplazan sin penalización ni devengo de intereses, debiendo abonarse de forma fraccionada en un plazo de 2 años, que comenzará a contar una vez se supere la situación económica que haya motivado la moratoria o, en su caso, transcurridos los 4 meses de plazo máximo. No obstante, el fraccionamiento puede darse si sigue vigente el contrato de arrendamiento o alguna de sus prórrogas.

b) El aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, puede ser solicitado por el arrendatario hasta el 23-5-2020, siempre y cuando no se hubiera llegado ya a otro acuerdo previo entre las partes.

Dentro de este acuerdo, las partes pueden disponer de la fianza depositada aplicando la misma al pago total o parcial de las mensualidades de renta, en cuyo caso deberá ser repuesta por el arrendatario en el plazo máximo de un año desde que se celebre el acuerdo de aplazamiento o antes de que finalice el contrato si esto ocurre antes.

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