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Prevé el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que la realización por el arrendador de obras de mejora le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.


Se exige que hayan transcurrido cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

No se hace distinción entre obras de mejora en los elementos comunes o privativos. Es decir, que las obras de mejora pueden afectar tanto a elementos comunes como privativos.Se añade, eso sí, la precisión de que en el caso de que la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquellas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

El requisito de que hayan transcurrido cinco años de duración del contrato de arrendamiento, o de siete en caso de tratarse de un arrendador persona jurídica, cede ante el acuerdo de las partes de realizar obras de mejora en la vivienda arrendada. En todo caso, el alcance de las obras de mejora deberá ir más allá del cumplimiento del deber de conservación por parte del arrendador.

El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario.

¿Está obligado a soportar el arrendatario las obras de mejora ?

Lo está en el caso de tratarse de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. El arrendador deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.

Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

El artículo 22.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

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