La realización de obras en los elementos comunes no sólo es un derecho reservado a la comunidad, sino un deber cuando de se trata de ejecutar obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, entendido como tal tanto los elementos constructivos, como sus servicios y instalaciones, de forma que reúna en todo momento las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
En materia de propiedad horizontal tienen la condición de obras necesarias todas aquellas cuya ejecución se encuentre comprendida o resulte exigible en virtud del deber general de conservación que se impone sobre los propietarios (art.15 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana ). No obstante, no coinciden en este caso los conceptos de obras necesarias y obras obligatorias o exigibles , dado que, además de las estrictamente necesarias en virtud de lo que se acaba de explicar, la Ley de Propiedad Horizontal contempla como obligatorias las obras e innovaciones que incrementan el valor de la finca, van encaminadas a mejorar la accesibilidad y merecen la consideración de «ajustes razonables» (art.10.1.b LPH).
Al tratarse de obras necesarias de ejecución obligatoria, en caso de inactividad de la comunidad, cualquier propietario está legitimado para exigir su realización e, incluso, puede reclamar los daños y perjuicios que se deriven el incumplimiento de la obligación legal.
Las obras necesarias son aquellas cuyo fin consiste en:
a) Mantener en buen estado de conservación el propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder (art.9.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal)
b) Realizar las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general.
c) El adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (art.10.1 LPH).
d) La rehabilitación del edificio, para adaptarlo a las condiciones exigidas por la normativa vigente en cada momento.
e) Favorecer la accesibilidad universal , obras que aunque no vengan impuestas por la normativa vigente, merezcan la consideración de «ajustes razonables » en atención a las circunstancias concurrentes en cada caso, mereciendo, en cualquier caso, tal consideración las obras que vengan requeridas por propietarios con quienes vivan, trabajen o presten sus servicios voluntarios personas con discapacidad, o mayores de 70 años, y resulten adecuadas a su discapacidad, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, siempre que su importe total no exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos generales.
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