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El Tribunal Supremo, mediante sentencia de 5 de noviembre de 2019, resuelve un recurso de casación en el que los actores impugnaron un acuerdo de la junta de propietarios, alegando que la distribución de los ingresos y gastos que se hacía, modificaba la cuota de participación de su vivienda. En el acuerdo se alteraban, sin unanimidad, los coeficientes de participación de los comuneros fijados en el título constitutivo.


Estimada su pretensión en instancia, fue rechazada en apelación con fundamento en que el demandante no había cumplido el requisito de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. El Tribunal Supremo estima el recurso de casación.

El derecho a impugnar acuerdos de la junta de propietarios viene sujeto al requisito de que el propietario se encuentre al corriente en sus obligaciones pecuniarias con la comunidad al tiempo de interponer la demanda, ya que la legitimación se ha de ostentar cuando se ejercite la acción(artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). En el caso de no estarlo, podrá salvar su derecho consignando judicialmente las cantidades debidas. Tal disposición no es inconstitucional, ni obstáculo para el derecho al proceso, sino la correcta reiteración de mecanismos tendentes a evitar comportamientos reiterados de impago de comuneros y, por tanto, protectores del buen funcionamiento de las comunidades de propietarios.

No resulta preciso, ni requisito exigible a la comunidad, la notificación al propietario en cuestión la liquidación de la deuda y el correspondiente saldo, pues cualquier propietario ha de ser plenamente consciente de que, en su condición de tal, periódicamente ha de abonar una cuota por gastos comunes y, de que incurre en mora si no verifica puntualmente su pago.

Esta regla admite a su vez una excepción, en que no es preciso el previo pago o la consignación: la impugnación de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación entre los propietarios.

La doctrina del Tribunal Supremo establece que se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifican la cuota de participación fijada en el título, sino también los demás acuerdos que establecen un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuanto el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión.

No nos hallamos en el ámbito de la excepción, cuando el acuerdo a impugnar no altera el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad.

Se pueden citar como ejemplos cuando el acuerdo:

– se limita a aumentar la contribución a los gastos para un año determinado, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de distribución de gastos;

– se trata de la aprobación de un presupuesto para la instalación de ascensor, y la fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura;​

– liquida la deuda de un propietario con la comunidad.

La excepción sí es aplicable en el presente caso, ya que los acuerdos de la comunidad de propietarios alteran la forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título constitutivo y la manera indicada en los estatutos. 

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