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Necesidad de mayoría para acordar la formalización de la comunidad ya existente

Una urbanización, compuesta por 74 propiedades privativas y unos viales y zonas comunes, estaba gestionada por una entidad urbanística de conservación. Posteriormente esta entidad fue disuelta, convocándose una junta de propietarios constituyente para así poder gestionar esta urbanización.

Dos propietarios, que mantenían una deuda con la entidad urbanística, impugnaron los acuerdos adoptados en esta junta porque entendían que para la aprobación de las reglas del título constitutivo era precisa la unanimidad, que no se conseguía al estar ellos en contra.


El juzgado de primera instancia desestimó la demanda contra la comunidad de propietarios porque los demandantes no estaban al corriente de pago al tiempo de la junta impugnada. Estos formularon recurso de apelación que fue parcialmente estimado. Consideró la Audiencia Provincial que el complejo está sometido a la Ley de Propiedad Horizontal y que para la constitución de la comunidad se exigía el acuerdo de todos los propietarios existentes por lo que declaró nulo el acuerdo.

La comunidad de propietarios presenta recurso de casación porque considera que el acuerdo del punto segundo tenía por objeto la declaración formal de tal título constitutivo previo, que fue creado por el propietario único, por lo que no se modificaban las reglas del título constitutivo ni se fijaban cuotas diferentes a las ya inscritas en el registro de la propiedad, en base al proyecto de reparcelación que hacía nacer de hecho y derecho a la comunidad de propietarios.

La comunidad de propietarios es un complejo urbanístico compuesto por varias propiedades independientes destinadas a vivienda a las que es inherente un derecho de copropiedad o titularidad compartida sobre instalaciones o servicios.

El Tribunal Supremo considera que la doctrina jurisprudencial permite al promotor la posibilidad de instar el título constitutivo o su modificación mientras es el propietario único, lo que es lo más ajustado a la situación de prehorizontalidad como estadio preparatorio de la propiedad horizontal, es decir, situaciones en que todavía falta o el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el subjetivo (existencia de una pluralidad de propietarios). Además la Ley de Propiedad Horizontal es de aplicación no solo a las comunidades de propietarios constituidas sino también a aquellas que no hubiesen otorgado título.

La comunidad ya estaba constituida por su configuración física y jurídica, ya que contaba con elementos privativos y comunes y con coeficientes de participación fijados desde la constitución de la entidad urbanística colaboradora. En consecuencia, el segundo punto del orden del día no modifica las reglas del título constitutivo ni los estatutos, porque no existen, ni modifica la cuota de participación inscrita. El acuerdo impugnado pretendía dar forma a una comunidad ya existente, por lo que no era precisa la unanimidad, y con dicho acuerdo no se modificaban las reglas del título constitutivo ni se fijaban cuotas diferentes a las ya inscritas en el registro de la propiedad en base al proyecto de reparcelación que hacía nacer de hecho y derecho a la comunidad de propietarios. En el presente caso basta por tanto un acuerdo con la mayoría en segunda convocatoria para poner en funcionamiento la comunidad de la Ley de de Propiedad horizontal. Por ello se estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios.

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